Wird der steuerfreie Immobilienverkauf abgeschafft?

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Steuerfreier Immobilienverkauf – Was steckt dahinter?

 

Seitdem vor mehreren Jahren die Verzinsung für Festgeldanlagen nahezu auf dem Nullpunkt angekommen ist und bei höherem Festgeldbestand sogar Negativzinsen an die Banken gezahlt werden müssen, boomen gewinnbringende und langfristige Investitionen in Immobilien. Jedoch müssen zahlreiche Punkte beachtet werden, um nicht einen Großteil des Gewinns als Steuer an den Staat abgeben zu müssen. Dieser kurze Ratgeber soll dem Leser wertvolle Tipps geben, wie die Steuerlast reduziert oder im besten Fall sogar vermieden werden kann.

Optimaler Zeitpunkt zum steuerfreien Verkauf

In Deutschland ist es derzeit noch möglich, vermietete Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei zu veräußern. Wegen den verminderten Steuereinnahmen und den hohen staatlichen Subventionen während der Covid-Pandemie soll diese Regelung in naher Zukunft abgeschafft werden, um die Steuereinnahmen langfristig zu erhöhen. Bereits jetzt wurde ein Gesetz zur Abschaffung von Anteilskäufen („Share-Deals“) beschlossen, das ab 1. Juli 2021 gilt und gewerblichen Immobilieninvestoren nicht länger ermöglicht, die Zahlung der Grunderwerbssteuer einzusparen oder zu verringern. Es ist zu erwarten, dass in Kürze ebenso die Möglichkeit zum steuerfreien Verkauf von vermieteten Immobilien entfällt. Daraus ergibt sich derzeit ein äußerst günstiger Zeitpunkt, um steuerfrei und – noch – ohne Zeitdruck eine Wohnung oder ein Haus gewinnbringend zu verkaufen.

Entfall der Spekulationssteuer

Gewinne aus privaten Veräußerungen von Immobilien sind grundsätzlich steuerpflichtig, jedoch entfällt die Steuerlast, wenn zwischen dem Bau der Immobilie bzw. deren Ankauf und dem Verkauf mindestens zehn Jahre vergangen sind. Als gesetzlich bindendes Datum gilt dabei die Beurkundung der Kauf- bzw. Verkaufsverträge. Ein Rechenbeispiel dazu: Nehmen wir an, Sie haben vor zehn Jahren eine Immobilie für 100.000 € erworben. Der Buchwert verringert sich jährlich um die steuerliche Abschreibung von zwei Prozent, dies entspricht 2.000 € jährlich; somit ergibt sich nach 10 Jahren ein restlicher Buchwert von 80.000 €. Wenn Sie nun die Immobilie für 200.000 € verkaufen, erhalten Sie nach derzeitiger Gesetzeslage einen steuerfreien Veräußerungserlös von 120.000 €; auf die restlichen 80.000 € ist der individuelle Einkommensteuersatz zu bezahlen. Mit dem neuen Gesetz entfiele die steuerfreie Regelung und somit müsste auf den gesamten Verkaufspreis von 200.000 € der eigene Einkommensteuersatz bezahlt werden, der in diesem Fall sicherlich zum Höchststeuersatz anwächst. Daraus ergibt sich bei neuer Gesetzeslage eine steuerliche Mehrbelastung in diesem Beispiel von ca. 50.000 €.

 

Sonderregelung der Eigennutzung von Immobilien

Eine weitere Möglichkeit zur Vermeidung der Spekulationssteuer ist die kurzfristige Selbstnutzung einer Immobilie. Bei einem Verkauf fällt keine Steuer an, wenn die Wohnung oder das Haus im Verkaufsjahr sowie in den letzten beiden Kalenderjahren selbst bewohnt wurde. Auch angebrochene Jahre werden hierbei anerkannt. Ebenso wird berücksichtigt, wenn der steuerlich eingetragene Lebenspartner oder Kinder mit Anrecht auf Kindergeld diese Immobilie bewohnt haben. Ein Beispiel: Sie haben eine Wohnung im Jahr 2017 gekauft und Sie (oder Ihre 20-jährige studierende Tochter) haben die Immobilie von Dezember 2019 bis Januar 2021 bewohnt. Nach derzeitiger Gesetzeslage fällt somit keine Spekulationssteuer an. Übrigens gilt diese Regelung auch für Zweitwohnsitze oder für ausschließlich selbst genutzte Ferienwohnungen. Grundstücke sind leider von der Eigennutzungsregel und somit vom steuerfreien Verkauf ausgeschlossen, da es nicht möglich ist, auf einer unbebauten Fläche zu wohnen.

 

Gewerblicher Verkauf von Immobilien

Die derzeitige Gesetzeslage in Deutschland unterstützt private Haus- und Wohnungsbesitzer und ermöglicht den meist mittelständigen Menschen eine spürbare Steuererleichterung. Dies gilt jedoch nicht für Vorgänge einer regelmäßigen Veräußerung von Immobilien. Ein gewerblicher Handel wird bei immer wiederkehrenden Veräußerungen bzw. bei einem Verkauf von drei oder mehr Objekten innerhalb von fünf Jahren angenommen. In diesem Fall ist es leider nicht möglich, die Spekulationssteuer zu vermeiden. Bitte beachten Sie jedoch: Wenn Sie zwei Immobilien privat verkaufen, dabei den Gewinn steuerfrei verbuchen konnten und Sie in einem Zeitraum von fünf Jahren eine dritte Immobilie verkaufen, ist mit einer rückwirkenden Besteuerung der ersten beiden Immobilienveräußerungen zu rechnen.

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Gewerblicher Verkauf von Immobilien

Die derzeitige Gesetzeslage in Deutschland unterstützt private Haus- und Wohnungsbesitzer und ermöglicht den meist mittelständigen Menschen eine spürbare Steuererleichterung. Dies gilt jedoch nicht für Vorgänge einer regelmäßigen Veräußerung von Immobilien. Ein gewerblicher Handel wird bei immer wiederkehrenden Veräußerungen bzw. bei einem Verkauf von drei oder mehr Objekten innerhalb von fünf Jahren angenommen. In diesem Fall ist es leider nicht möglich, die Spekulationssteuer zu vermeiden. Bitte beachten Sie jedoch: Wenn Sie zwei Immobilien privat verkaufen, dabei den Gewinn steuerfrei verbuchen konnten und Sie in einem Zeitraum von fünf Jahren eine dritte Immobilie verkaufen, ist mit einer rückwirkenden Besteuerung der ersten beiden Immobilienveräußerungen zu rechnen.

 

Verluste aus Immobilienveräußerungen & Erbschaften

Ein Immobilienverkauf schließt im Regelfall das Vorhaben ein, Gewinn zu erzielen. Falls dies aus verschiedensten Gründen nicht möglich ist, können die Verluste aus der Veräußerung nur eingeschränkt steuerlich ausgeglichen werden. Es ist lediglich möglich, den Verkaufsverlust mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften gegenzurechnen. Eine steuerliche Verrechnung mit Einkünften aus anderen Arten wie beispielsweise aus selbstständiger oder nicht-selbstständiger Tätigkeit ist nicht möglich.
Im Erbfall gelten oben dargelegte Gesetze gleichermaßen und die Spekulationssteuerfrist wird ebenfalls weitervererbt. Zählte die vererbte Immobilie bereits über zehn Jahre zum Eigentum des Erblassers oder wurde das Haus oder die Wohnung im aktuellen sowie in den beiden vorherigen Kalenderjahren von der vererbenden Person selbst genutzt, ist die Immobilie von der Steuer befreit. Diese Steuerbefreiung gilt gleichermaßen für den Erben; somit ist ein unmittelbarer, gewinnbringender Verkauf möglich.

 

Zusammenfassung: Optimaler Zeitpunkt zum steuerfreien Immobilienverkauf

Bei derzeitiger Gesetzeslage in Deutschland ist ein nahezu steuerfreier Immobilienverkauf von vermieteten oder nur für relativ kurze Zeit selbst genutzten Immobilien für Privatpersonen möglich. Je länger die Wohnung oder das Haus vermietet und von der Steuer abgeschrieben wurde, desto geringer ist die Steuerlast, die bei einem gewinnbringenden Verkauf anfällt. Es ist zu erwarten, dass in naher Zukunft eine Gesetzesänderung zum Wegfall der Spekulationssteuererleichterung angekündigt wird. In diesem Fall werden zahlreiche Immobilienbesitzer versuchen, einen raschen Verkauf anzustreben, bevor das Gesetz eintritt; eine kurzfristige Marktüberflutung und ein vorübergehender Preisdruck nach unten werden als unmittelbare Folge eintreten. Deshalb erachten wir derzeit den Zeitpunkt zum Verkauf von Immobilien als ideal, dazu bei aktuell hohen Verkaufspreisen und einigen Möglichkeiten, die Spekulationssteuer zu umgehen.

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